Advies

ADVIES van (gebieds-, wijk- patrimonium- en gebouw-)ontwikkeling tot (vastgoed)realisatie

Wij spreken de taal van gemeente- en stadsbesturen met o.a. beeldkwaliteitsplannen en ontwerpend onderzoek. Wij spreken de taal van projectontwikkelaars met o.a. NPV-berekeningen en marktprijzen. Wij vormen graag de schakel tussen partijen die niet gewoon zijn mekaars taal te spreken, als klankbord of als GO-between.  

BEELDKWALITEITSPLANNEN

Beeldkwaliteitsplannen worden steeds vaker gebruikt en worden alsmaar belangrijker. Door de te ontwikkelen gebouwen en gebieden welomlijnd vast te leggen in tekst en beeld creëren wij draagkracht bij opdrachtgever, gebruiker en gemeenschap.  

Ontwerpend onderzoek met sterk beeldend karakter

Wij leggen samen met onze opdrachtgever case per case het ambitieniveau vast door alle eisen over mekaar heen te schuiven en het ontwikkelingskader vast te leggen. Vervolgens formuleren we gerichte ontwerpvoorstellen, waarbij we een gemeenschappelijke taal ontwikkelen door afweging van visies en conceptelementen. Hierbij wordt ook voldoende stilgestaan bij de identiteit die de klant wil uitstralen.  

Marktconforme haalbaarheidsstudies

Beeldkwaliteitsplannen en ontwerpend onderzoek worden minder vrijblijvend na toetsing van de marktconformiteit. Wij hebben de expertise in huis om valorisatiescenario’ s op te stellen zoals projectontwikkelaars die uitvoeren. Door het project langs de meetlat van interne en externe parameters te leggen en daarbij de economische consequenties (bv. financieringsmogelijkheden) inzichtelijk te maken, wordt van begin af aan duidelijk of het project kan leiden tot datgene wat de opdrachtgever voor de toekomstige gebruikers voor ogen heeft.  

Programma van Eisen

Pas nadat is gebleken of een initiatief haalbaar is, kan een Programma van Eisen (PVE) opgesteld worden waarin alle eisen, wensen en randvoorwaarden (Wat?, Hoe? en Wanneer?) worden opgenomen waaraan het bouwwerk moet voldoen. Een PVE kan beschreven worden onder de vorm van oplossingen (bv. bestek en meetstaat) of onder de vorm van te leveren prestaties (zie Kwaliteitsplan®).  

Kwaliteitsplan®

Een kwaliteitsplan is een integraal benaderd eisenprogramma op prestatieniveau. Het wordt opgesteld in de onderzoeksfase van de projectvoorbereiding in dialoog tussen onze adviseurs en de opdrachtgever. Het Kwaliteitsplan beschrijft het beoogde eindproduct in al zijn facetten: de benodigde ruimten en hun relaties, de gewenste prestaties van de diverse onderdelen, de beeldverwachting (zonder dat er al een uitgewerkt ontwerp wordt gemaakt), de interne voorwaarden waaronder tijd en budget en de externe voorwaarden, zoals wet- en regelgeving. In dit Kwaliteitsplan wordt door middel van de ‘weegschaalmethodiek’ evenwicht gebracht tussen de wensen en verlangens enerzijds en het beschikbare budget anderzijds. Het voor het project beschikbare budget is hierin opgenomen.  

Reëel meerwaarde bouwen: een alternatief voor het traditioneel aanbesteden

Wij hebben de methodiek ‘Reëel meerwaarde bouwen’ geïntroduceerd, waarbij gebouwen ontwikkeld en aanbesteed worden op basis van een kwaliteitsplan. Afhankelijk van het project kan er ontwerpend onderzoek toegevoegd worden om de deelnemers aan de aanbesteding een duidelijk beeld te geven van het gewenste architectonische ambitieniveau. Als gevolg van het aanbesteden via het Kwaliteitsplan in plaats van de traditionele uitgewerkte bestekken en tekeningen, ligt het contractmoment veel vroeger in het voorbereidingstraject en ontstaat er meer ruimte voor marktwerking en kwaliteit. Door de bouwexpertise van de aannemer te betrekken bij de ontwerpfase wordt het planontwikkelingsrisico tot het minimum beperkt en komt een naadloze aansluiting tot stand tussen de ontwerp- en de realisatiefase.  

Lange Termijn Huisvestingsplan

Waar een organisatie in theorie met een pennenstreek te veranderen is, gaat dit niet op voor de huisvesting. Juist huisvesten biedt de organisatie een kans zich te onderscheiden in de markt. Een middel om zicht te krijgen op de huisvestingsbehoefte is het Lange Termijn Huisvestingsplan (LTHP). Naast de functie van onderlegger voor bouwplannen, krijgt het LTHP steeds vaker een communicatieve functie voor de binnen- en buitenwereld en wordt het zowel gebruikt als strategisch en als managementinstrument. Het LTHP dat wij in dialoog opstellen, zorgt voor zowel een intern als extern draagvlak van uw strategie.  

Patrimoniumstudie

Wanneer een organisatie of bestuur over een gebouwenpatrimonium beschikt, onderzoeken wij hoe dit patrimonium ingezet kan worden om maatschappelijke en financiële meerwaarde te creëren. Wij bekijken hoe alle aparte huisvestingsvraagstukken samen “meer voor minder” kunnen creëren. Wij analyseren hoe we (inter- of intra)lokale diensten optimaal kunnen samenbrengen. Wij begeleiden bij eenmalige (vastgoed)transacties, zoals ruilingen of overdracht, en adviseren hoe leegstaand vastgoed tijdelijk relevant kan ingezet worden. Al deze beleids- en vastgoedinformatie brengen wij vervolgens in kaart om in een volgende stap in co-creatie met alle beleidsmakers en –uitvoerders zicht te krijgen op latente opportuniteiten. Een patrimoniumstudie resulteert uiteindelijk in een gedragen LTHP voor het hele patrimonium.